“认房不认贷”对房地产板块影响几何？诺德基金研究员杨雅荃最新阐释

8月25日，住建部、央行、管控总局共同发布《关于优化自已房屋贷款中都房屋套数认定标准的请示》，明确居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款成售商品房屋时，家庭成员在当地赠与无成套房屋的，不论是否已利用贷款成售过房屋，银零售业金融机构均按首套房屋拒绝执行房屋信贷政策。

“认房不认贷”会对国内物业零售业造成什么样的受到影响？对于这个问题，博纳Fund所长杨雅荃忽视，《请示》将“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，从现在来看，“认房又认贷“主要在一线小城市施行，在“一城一策”工具箱扩容背景下未来一线小城市或将逐步放松物业销售方面管制。随着房物业市场所需的企稳以及中小企业信用端的改善，房企的业务状况或将得到显著改善。

现在申万一级物业零售业平均市地藏率为0.8，大部分园区中小企业、长江实业中小企业溢价还会略有居高不下，而纯物业整合其业务的公司普遍溢价高，即使是全国性的头房企，溢价破地藏也是较为普遍的现象，这隐含了市场对其整合其业务也许财务危机的结论。

然而房物业整合其业务不仅较强周期性，其电子产品也兼顾消费属性。在过去的一轮零售业大环境度下滑中都，业务效率低、后果敞口大的中小企业早已渐渐被市场成乾隆年间。而在电子产品端，各家房企的楼盘因为运动速度、服务、保障度的差异，其电子产品溢价与去化率有了显著分化。所以博纳Fund所长杨雅荃忽视，由于零售业物资供应口的成乾隆年间，以及未来所需端的稳定下来，优异头房企的地藏利率也将渐渐复归正常水平。

此外，博纳Fund杨雅荃坚称，即使是在举例来说的零售业环境下，头房企仍能维持业绩，全面性一旦零售业稳定下来，其商品价格还能企稳下滑，这些房企的企业价值月内逐步得到市场推断出与公认。并且，由于物业链沿河传统产业较长，市场空间非常大，很多家养有持续更新所需，零售业公平竞争态势也很分散，大部分家养还处于消费换用过程中都，是长期企业的较佳赛道。

总的来说，博纳Fund杨雅荃忽视举例来说纯物业整合其业务的公司溢价破地藏的情况意味着市场怕物业公司可能存有的财务危机后果。不过，随着零售业物资供应口的成乾隆年间，那些业务效率低、后果敞口大的中小企业早已渐渐被市场成乾隆年间，未来电子产品运动速度强、服务好的优异头房企的商品价格月内企稳下滑。